Avant de vous investir dans un bien immobilier, il est important de connaître les normes et les lois qui encadrent le secteur ainsi que vos droits et vos devoirs. Référez-vous également sur l’intensification de l’urbanisation pouvant vous mener à subir ou à bénéficier de servitudes. Dans cet article, nous allons faire le point sur la servitude de passage et le droit de passage.
Focus sur la servitude de passage
La servitude présente un caractère réel rattaché à un bien immobilier. Elle suit un fonds immobilier. D’après l’article 637 du code civil, elle se définit comme « une charge ou une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien (fonds servant ou le propriétaire qui subit la servitude), au profit du propriétaire d’un autre bien (fonds dominant ou le propriétaire qui bénéficie de la servitude) ». Sa validité est illimitée. Elle peut, cependant, être modifiée ou supprimée si elle n’a pas été utilisée pendant 30 ans.
Si votre terrain est concerné par une servitude de passage, vous devez souscrire un contrat auprès de votre assurance habitation pour couvrir celle-ci. Sachez toutefois que les dégâts causés par la servitude de passage en cas de sinistre sont complètement à votre charge. Quant aux dommages causés à autrui, le dédommagement est à la charge de votre assureur.
Les différents types et catégories de servitudes de passage
Les servitudes de passage sont réparties en 3 grandes catégories :
- les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux ;
- les servitudes imposées par la loi pouvant être d’utilité publique ou particulière ;
- les servitudes conventionnelles établies à l’amiable et suivies souvent d’un acte notarié.
Sous ces 3 catégories se trouvent également 4 types de servitudes, à savoir :
- La servitude continue : servant d’usage continuel, ce type de servitude n’a plus besoin d’une intervention humaine.
- La servitude discontinue : contrairement à la servitude continue, celle-ci nécessite l’intervention humaine pour pouvoir fonctionner convenablement.
- La servitude apparente : elle est aussi connue sous le nom de servitude visible.
- La servitude non apparente : comme son l’indique, la servitude non apparente ne présente aucun digne extérieur de son existence.
Les obligations des propriétaires de servitudes de passage
Chaque propriétaire concerné par l’établissement d’une servitude doit avoir une attitude passive pour éviter toute contrainte ou litige de voisinage. Il dispose, par ailleurs, des droits et des devoirs vis-à-vis de l’exercice de la servitude. Dans le cas d’une revente du bien, il est important de faire connaître aux potentiels acquéreurs les servitudes qui s’exercent sur le terrain pour éviter la résiliation du contrat ou les dommages et intérêts.
Focus sur le droit de passage
Le droit de passage fait partie des servitudes. Il concerne notamment le fonds dominant ou l’occupant d’un terrain enclavé. Si vous êtes un fonds dominant, vous devez obtenir le droit de « rejoindre la voie publique depuis votre terrain, en passant sur le terrain du fonds servant ». Pour cela, vous devez réclamer sur les fonds de vos voisins un passage suffisant pour accéder à votre logement et assurer la desserte complète de vos fonds. Il importe de préciser que ce droit est à charge d’indemnité proportionnée au dommage pouvant être causé au fond servant. Dans le cas d’une création de route ou de chemin reliant le terrain enclavé à la voie publique, le droit de passage sera annulé. Ainsi, le passage sur le terrain du voisinage ne pourra plus se faire. Si l’enclavement est à l’origine des travaux d’aménagement, la demande d’un droit de passage ne peut pas avoir lieu. Cette démarche ne peut aussi être effectuée si vous êtes un locataire.
Les différentes modalités d’usage du passage
Les conditions nécessaires se rapportant au droit de passage doivent être établies par écrit : tracé vers la voie publique, indemnisation et entretien. Une convention à l’amiable peut aussi être entreprise par les deux propriétaires concernés sans passer par un cabinet de notaire. Afin de permettre la connaissance et la transmission de la servitude pour tout acte immobilier, il est toutefois recommandé de rédiger un acte notarié, en y inscrivant la servitude portée sur les deux propriétés, au sein du Service de la publicité foncière.
Les limites du droit de passage
Le droit de passage connaît également ses limites :
- la détermination d’un passage le plus court possible menant à la voie publique et le moins préjudiciable possible pour le fonds servant ;
- l’interdiction de stationner sur le passage si ce n’est pas mentionné dans l’accord signé par les deux parties.
Dans le cas du non-respect de ces modalités, il est possible de saisir le tribunal judiciaire afin de redéfinir les conditions du droit de passage ou de déclarer la fin d’une servitude de passage ou encore fixer l’indemnité à verser au fonds servant.